我國土地登記制度採登記生效主義，雖由民法758條『不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力』以及土地法43條『依本法所為之登記，有絕對效力』可見一斑，但亦有少數例外規定要特別注意，例如強制執行法第98條就規定：拍賣之不動產買受人自領得權利移轉證明書之日起（不經登記）取得所有權。

    今年五月初接獲客戶委託辦理『建物滅失登記』，該委託案建物謄本上記載的所有權人非但不是客戶本人且仍被宜蘭地方法院查封登記中，雖說客戶為該建物坐落土地所有權人，如該建物確已滅失，依照土地登記規則第31條，土地所有權人的確可以主張~代位滅失~申請建物消滅登記來保障地主權益，但問題出在建物目前被查封中，且從民國50年初就已經查封到現在，我問委託主為甚麼會這樣?老先生說他也不知道，將近60年來他從不知道有這個問題存在，更有甚者，調閱土地謄本後，赫然發現土地上竟也有民國52年登記的抵押權，權利價值雖說僅是數萬元，但這可是在當時可以買下一棟房子的錢，地主說：他也不明白這是甚麼狀況，他在這裡住了一甲子多了也未曾見到有人來向他要過錢…。

    我心裡在想；這事情大條了，原本平静的湖面是否即將因此掀起巨大波瀾…，土地及建物上存在著這麼大的問題，地主竟然說他從來不知道，抵押權人還在世上嗎?他有繼承人嗎?這幾萬元換算成當前的價值是多少錢?要辦理建物滅失的那棟建築物目前查封中且屬前屋主所有，那前屋主還在世上嗎?他有繼承人嗎?這哪是客戶所說的辦理『建物消滅登記』那麼簡單?

    所幸經詳細調閱重造前、後謄本及多次洽詢各有關機關、引導地主回憶當時背景、抽絲剝繭後終將歷史漸漸還原並獲得印證也順利解決了本案所有難題，現在回想問題得以解決的重要關鍵就在於地主保存了一份由宜蘭地方法院核發的『權利移轉證明書』，雖然該證書於辦理時已經泛黃並近乎破碎，但將其輕輕提起小心使用後，也解決了上面幾乎讓人回想起來會頭皮發麻的棘手問題。